מחשבון משכנתא — תמהיל מסלולים והחזר חודשי
בנו תמהיל בין 4 מסלולי המשכנתא הקלאסיים: קבועה לא צמודה, פריים, צמודה למדד ומשתנה. הכניסו אחוזים ותקבלו החזר חודשי + סך ריבית.
אחוזי התמהיל צריכים להסתכם ל-100%. החישוב מתעלם משינויי ריבית עתידיים במסלולים המשתנים והמדד הצפוי. אינדיקטיבי בלבד.
בנינו תמהיל. רוצים את הריבית האמיתית?
בנק אחד יכול לבעיט בכם 0.4% בריבית — מעל 80,000 ש"ח על משכנתא רגילה. השוואת 3 בנקים חינם, 3 דקות.
בדיקה אמיתית חינמית ←4 מסלולי המשכנתא בישראל
| מסלול | ריבית טיפוסית | סיכון |
|---|---|---|
| קבועה לא צמודה (קל"צ) | 5.5%-6% | יציבות מקסימלית |
| פריים (P + תוספת) | 6% (P=6%) | משתנה עם ריבית בנק ישראל |
| משתנה כל 5 שנים | 4.5%-5.5% | מתחדש כל 5 שנים |
| צמודה למדד | 3%-4% + מדד | חשיפה לאינפלציה |
תמהיל מומלץ ב-2026
בתקופה הנוכחית (אינפלציה גבוהה, ריבית גבוהה אך צפויה לרדת), ההמלצה היא לדגש על מסלולים שאינם צמודי מדד:
- קל"צ: 30%-40% (יציבות)
- פריים: 20%-30% (גמישות לפירעון מוקדם)
- משתנה כל 5 שנים: 20%-30% (איזון)
- צמודה למדד: 10%-20% (עכשיו לא משתלם)
חוקי בנק ישראל מ-1.7.2026
בנק ישראל מחייב הבנקים לסכם את כל ההלוואות על אותו נכס בבחינת בקשה חדשה — כולל הלוואות שניתנו ע"י גופים אחרים. לא ניתן יותר לעקוף את מגבלת 50% LTV על ידי לקיחת הלוואות נפרדות.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי דרוש לדירה ראשונה?+
מינימום 25% משווי הדירה (בנק לאומי 25%, מזרחי-טפחות 25%, וכו'). עד 75% משכנתא.
מה אורך תקופת המשכנתא הממוצעת?+
25-30 שנה. תקופה ארוכה = החזר חודשי קטן אבל סך ריבית גדול.
האם עדיף קל"צ או פריים?+
תלוי בציפיות. אם תחזית לירידת ריבית — פריים. אם רוצים יציבות — קל"צ. רוב היועצים ממליצים על תמהיל.
מה זה מדד המחירים לצרכן?+
מדד שמראה את עליית מחירי הסל הצרכני. במשכנתא צמודה — הקרן והריבית מתעדכנים לפי המדד.
האם אפשר לשנות תמהיל אחרי קבלת המשכנתא?+
אפשרי במחזור משכנתא, אבל יכולה להיות עמלת היוון.
מה ההבדל בין הלוואה למשכנתא?+
משכנתא = הלוואה לרכישת נכס שהנכס משועבד בה. הלוואה = כל אשראי אחר.
מה זה PTI ו-DTI?+
PTI = Payment to Income (החזר חודשי כאחוז מההכנסה). הבנק מאפשר עד 40%-50%.
האם ההצעה של הבנק שלי היא הטובה ביותר?+
בדרך כלל לא. השוואה בין 3-5 בנקים חוסכת 0.2%-0.4% — עשרות אלפי שקלים לאורך תקופה.
המחשבון מספק חישוב אינדיקטיבי בלבד ואינו תחליף לייעוץ פיננסי. הריביות, הסכומים והתנאים בפועל ייקבעו על ידי הגוף המלווה לפי פרופיל אישי.